不動産の物件情報サイトやチラシには物件本体の金額が記載されていますが、不動産を購入する時には、物件の価格の他にも色々な諸費用が必要になります。
一般的に、不動産売買の取引は一生に何度もすることではありません。実際にどのような項目の費用が掛かるのか、いくらくらいの金額が必要なのか知らない方がほとんどではないでしょうか。
このページでは、新築一戸建て(建売)を購入する時に掛かる諸費用の内訳を事前にしっかりと把握できるように詳しく説明して行きます。
どのような項目があるのか諸費用の内訳
諸費用の内訳の前に、新築一戸建て（建売住宅）の価格の中身についてご説明いたします。
不動産の広告には、3,680万円（税込み）などと書かれていますが、建売住宅の場合は下記の3つの金額を合計したものになります。
- 土地代金
- 建物代金
- 建物代金の消費税
ちなみに土地の代金には消費税はかかりません。
建売住宅、売買代金の内訳例
上記の価格以外に、物件の引き渡しを受けるまでに掛かる、いわゆる諸費用の内訳は下記の項目が必要になります。
それぞれの項目について詳しくご説明いたします。
①印紙代（売買契約書用）
売買契約書に貼り付ける収入印紙代です。購入する物件の売買価格によって金額が変わります。主な例としまして、
- 記載された契約金額が 1,000万円を超え5,000万円以下のものは、1万円の収入印紙
- 記載された契約金額が 5,000万円を超え1億円以下のものは、3万円の収入印紙
上記の金額の収入印紙が必要です。
1,000万円以下と1億円を超える契約の場合の収入印紙代は下記をご覧ください。
収入印紙は、売買契約を行う時に必要です。
仲介をする不動産屋が印紙の現物を用意していて現金を持って行く場合もありますが「ご自分で印紙の現物を持ってきてください。」と言われた場合には、郵便局などで購入していきます。
（400円以上の収入印紙は、ほとんどのコンビニエンスストアでは売っていません。）
急に、土日や祝日に契約となった場合は、小さい郵便局ですと窓口は開いていませんので、比較的大きな郵便局（本局）の郵便窓口が開いている時間帯を見て購入してください。
収入印紙は売買契約書の原本にのみ貼付し割印をします。
飯田グループを始めとするパワービルダーが売主の場合、契約をする時に、売買契約書の原本を１通のみ作成し、買主が収入印紙を貼付し割印した原本を所持し、売主と仲介業者はそのコピーを所持します。
売買契約書や、重要事項説明書の特記事項などに下記のように記載されるのが一般的になります。
②固定資産税・都市計画税清算金
固定資産税と都市計画税は、1月1日の時点で不動産を所有している人に、その年の1年分の税金が課税されます。
たとえば、6月末に決済・引き渡しの場合、その年１年分の税金は売主がすでに支払い済ですので、半分の金額を決済（お引渡し）の時に、売主に支払いをして精算します。
実際には、引き渡し日から12月31日までの金額を日割りで計算して売主にお支払いし精算します。
法律的には、買主が清算金を負担しなければならない義務はないのですが、不動産取引の慣行（通常行われること）で精算するのが一般的です。
売買契約書にも「公租公課等の負担」の条項に記載されます。
固都税の大まかな金額ですが、3,000万円から5,000万円の建売の場合には、1年間で10万円前後が目安になります。
③仲介手数料
不動産仲介業者を通して、新築一戸建てを購入する場合に仲介業者に支払うお金です。
金額には、下のような計算式があります。
土地価格＋建物価格（消費税は抜いた価格）×3%＋6万円
が上限になります。別途消費税が掛かります。
仮に、3,000万円が土地と建物（消費税抜き）の金額の場合
3,000万円 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税
＝ 105万6,000円が上限金額になります。
あくまでも不動産仲介業者が買主から受け取ることができる上限の金額です。
仲介業者との間で取り決めをする余地があるのであれば、交渉も可能な場合もあります。（なかなか勇気がいることだとは思いますが。）
支払いのタイミングですが「売買契約の時に半分・引き渡しの時に半分」や「引き渡しの時に全額」など、仲介業者と買主との取り決めによります。
ファインドゼロでは、新築一戸建てを仲介手数料無料にてご紹介しています。
④火災保険料
新築一戸建てを購入して引き渡しを受けた場合、たとえ入居の予定が１ヶ月後でも、引き渡しを受けた日から火災保険に加入します。
住んでいなければ火事を起こすことはないと思って、引っ越ししてから火災保険に入ればいいと考えてはいけません。
例えば、隣の家の火事が燃え移った場合でも「失火責任法」により、火元に重大な過失がなければ損害賠償を請求できません。
火災に対するリスクには自分自身でしっかり備えることが必要です。
当社で新築一戸建てを購入された方が加入された火災保険の金額ですが、長期（10年）の保険で20万円から30万円くらいが相場になります。
都民共済や県民共済の1年更新の火災保険ですと、年額2万円前後で加入することもできます。（3割くらいの割り戻し金があります。）
火災保険と一緒に入る、地震保険や家財保険など入る方によって求める補償内容はさまざまです。
検討する時期としては、住宅ローンの本審査が通ったくらいから本格的に検討を始めるのが良いでしょう。
基本的には、売主や銀行、仲介業者の指定する保険会社を利用しなければならないということはありません。
いくつかの保険会社に見積もりを依頼して、保証の内容などを含め「あいみつ」を行うのが一般的です。
⑤登記費用
不動産登記とは？
不動産登記は，わたしたちの大切な財産である土地や建物の所在・面積のほか，所有者の住所・氏名などを公の帳簿（登記簿）に記載し，これを一般公開することにより，権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし，取引の安全と円滑をはかる役割をはたしています。 引用 【法務省 不動産登記のABC】
新築一戸建てを購入した場合に必要となる登記の種類は4種類あります。
- 土地の所有権移転登記
- 建物の表示登記（新築一戸建ては、建物の登記がまだない状態ですので、まず登記簿の表紙となる表題部を作成します。）
- 建物の保存登記（上記の表示登記に、所有者は誰であるかを示す「所有権保存登記」を行います。）
- 抵当権設定登記（住宅ローンを利用する場合、土地と建物両方に抵当権を設定します。）
登記費用は、決済・お引渡しの時に支払います。
登記を自分で行って費用を節約することはできません。
建物表示登記は「土地家屋調査士」
所有権移転登記・所有権保存登記・抵当権設定登記は「司法書士」
が行います。
建売業者から新築一戸建てを購入する場合は、売主が指定する土地家屋調査士・司法書士を利用するのが一般的です。
契約書などにも売主が指定する司法書士・土地家屋調査士を利用することが書かれますので、どうしても知り合いに頼みたい場合などは、前もって売主に相談してください。（経験上、大手のパワービルダーでは断られますが。）
費用は、表示登記が7万円から10万円くらい。
所有権移転登記・所有権保存登記・抵当権設定登記の費用は、3,000万円の物件を住宅ローンを使って購入した場合、40万円前後がおおよその金額です。
⑥銀行ローン融資に関する諸費用
都市銀行で、住宅ローンを借り入れする場合の諸経費は、以下のような内訳になります。住宅ローンを使わずに現金で購入される方は必要ありません。
- 住宅ローン保証料
- 収入印紙代
- 事務手数料
住宅ローン保証料
住宅ローン保証料は、借入をした方が住宅ローンの返済が出来なくなった場合に、銀行が保証会社の保証を受けるための「保険料」のようなものになります。
借入期間が35年の住宅ローンの場合ですと、融資金額100万円あたり 20,614円が保証料の目安となります。
お借入れの年数によって保証料は変わります。（年数が短いほど保証料は安くなります。）
住宅ローンが融資実行される際に支払いをします。
仮に3,000万円を借り入れた場合の保証料は、約62万円となり諸費用の中でも負担の大きな項目になります。
お手元の資金に余裕がない時などは、住宅ローンの金利を0.2％上乗せ（内枠方式）して、分割払いにすることもできます。
収入印紙
住宅ローン諸経費の収入印紙は、お借入れする方と銀行との間で「金銭消費貸借契約」いわゆる金済契約（きんしょうけいやく）を行う時に、金銭消費貸借契約書に添付する収入印紙です。
金額は、2万円（借入金額が1,000万円超5,000万円以下の場合）になります。
事務手数料
都市銀行の場合、銀行に支払う事務手数料は33,000円（消費税込み）が一般的です。
仲介業者の諸費用概算見積もり書などに「住宅ローン代行料」とあるのは、仲介業者に支払う金額です。手間賃みたいなもので、3万円・5万円・10万円など金額はまちまちです。
ファインドゼロでは「住宅ローン代行料」などの名目で、お客様からお金を一切頂いておりません。
⑦その他の諸経費について
適合証明発行料金
住宅ローンでフラットご利用する場合は、売主に「適合証明書」発行をしてもらいます。売主によって金額は変わりますが、5万円から10万円必要になります。
物件残金等の振込手数料
決済（お引渡し）の時に、物件の残代金を売主に支払うのですが、現金でなく基本的に振込で支払います。その、振込手数料は買主負担となりますので 770円（振込金額や振込先が同じ銀行かによって若干金額が変わります。）掛かります。
また、諸費用概算にあまり記載がないのですが、建物表示登記の申請で必要な、印鑑証明書・住民票、銀行ローンの申し込みに必要な、印鑑証明書・住民票・課税証明書、所有権移転登記・抵当権設定登記に必要な、印鑑証明書・住民票などが必要で、それぞれ1通取得するのに数百円かかります。
以前は、建売住宅でも、水道分担金・負担金が10万円から30万円、外コウ工事費が100万円など別途費用で販売されていましたが、現在は建物本体価格に含まれていることがほとんどで、別途支払う必要はありません。（注文住宅の場合は、見積もり項目になります。）
新築一戸建て諸費用シミュレーション
- Q3,000万円の新築一戸建ての諸費用はいくら？
- A
物件価格3,000万円の新築一戸建てを住宅ローン（都市銀行）で3,000万円借入をして購入した場合の諸経費シミュレーションです。
物件価格（消費税込み） 3,000万円 住宅ローン借入金額 3,000万円 諸費用金額 603,770円 諸費用の合計金額内訳は、下記の通りです。
・銀行ローン借入に関する諸費用
住宅ローン事務手数料 33,000円 収入印紙代（金済契約用） 20,000円 ・登記に関する諸費用
建物表示登記費用 100,000円 所有権移転・保存・抵当権設定 400,000円 ・その他の諸費用
売買契約書貼り付け収入印紙代 10,000円 固定資産税・都市計画税の清算金 40,000円 物件残金等のお振込み手数料 770円 住宅ローンの保証料もしくは取扱事務手数料（借入金額の2.2%）を先払いすると、金利が0.2%安くなります。火災保険料金は含まれていません。掲載の金額は、あくまでも目安です。
- Q4,000万円の新築一戸建ての諸費用はいくら？
- A
物件価格4,000万円の新築一戸建てを住宅ローン（都市銀行）で4,000万円借入をして購入した場合の諸経費シミュレーションです。
物件価格（消費税込み） 4,000万円 住宅ローン借入金額 4,000万円 諸費用金額 663,770円 諸費用の合計金額内訳は、下記の通りです。
・銀行ローン借入に関する諸費用
住宅ローン事務手数料 33,000円 収入印紙代（金済契約用） 20,000円 ・登記に関する諸費用
建物表示登記費用 100,000円 所有権移転・保存・抵当権設定 450,000円 ・その他の諸費用
売買契約書貼り付け収入印紙代 10,000円 固定資産税・都市計画税の清算金 50,000円 物件残金等のお振込み手数料 770円 住宅ローンの保証料もしくは取扱事務手数料（借入金額の2.2%）を先払いすると、金利が0.2%安くなります。火災保険料金は含まれていません。掲載の金額は、あくまでも目安です。
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