築30年以上のマンション、住人のホンネは？
築30年以上のマンションに住んでいる人の多くが、建物の老朽化や今後の暮らしに不安を感じている――そんな現実が、株式会社スマート修繕の最新アンケート調査で明らかになりました。
調査は全国のマンション区分所有者560名を対象に実施されたもので、2025年3月に閣議決定されたばかりのマンション関連法改正も背景にあります。この法改正では、古くなったマンションの建替えを進めやすくするため、手続きのルールが緩和されました。
では実際に、住人たちは建替えについてどう考えているのでしょうか？ 詳しく見ていきましょう。
建物の悩み、8割以上が「ある」と回答
まず、「現在住んでいるマンションに問題や不安を感じるか」という問いに対して、実に8割の人が「感じている」と回答。中でも「配管や給水設備の劣化」や「建物全体の老朽化」は、約半数の人が心配している項目です。
さらに「水回りの老朽化」や「地震に対する不安」なども多く挙げられており、築年数が経ったマンション特有の悩みが浮き彫りになっています。
一方で、建替えに「必要性を感じる」はたった1割
驚くべきは、「建替えが必要」と感じている人は全体の約1割しかいなかったこと。実は「今のままで十分」「まだ修繕で対応できる」という声が半数を占めており、建替えはまだ“他人事”と考えている人が多いようです。
理由としては「費用の負担が大きい」「高齢なので今のままで住めればいい」といった現実的な事情が大きいようです。
でも…「得をするなら建替えてもいい」が6割
一方で、もし「建替えによって得をする」つまり、将来的な資産価値が上がるならどうか？と聞いたところ、6割近くの人が「それなら建替えを検討したい」と前向きな姿勢を見せました。
このことから、建替えの決断は「感情」よりも「損得」が大きなカギになっていることがわかります。
とはいえ、実際に建替えにかかる費用は高額です。スマート修繕の調査では、関東で1戸あたり2,000万円を負担しても建替えが可能なマンションはわずか0.7％。つまり、大多数のマンションでは、現実的には建替えが難しいという結果でした。
法改正の認知度は5割、でも議論に乗り出す人はまだ少数
今回の法改正について、「知っている」と答えた人は約半数。関心はあるものの、「積極的に議論したい」と考えている人は全体の4割にとどまりました。
つまり、制度が変わったからといってすぐに動き出す、というわけではないようです。年齢や価値観の違いから、住民同士での合意形成が難しいことも背景にあると考えられます。
「修繕か？建替えか？」判断のカギは“経済性”
スマート修繕の別所技術責任者はこう語っています。
>「建替えは必ずしも“正解”ではありません。修繕や設備の更新、デザインの工夫でマンションの価値は保てます。大切なのは、“いくらかかるのか”をしっかり知ること。そして住民が納得して選ぶことです。」
実際にスマート修繕では、建替えにかかる費用を無料で可視化できるサービス「スマート建替（ベータ版）」を提供中。東京・赤坂エリアのマンションを対象に、地図から建替え負担額を調べることができます。
将来のマンションの在り方を考える第一歩として、このようなサービスを利用してみるのも一つの方法かもしれません。
まとめ：建替えを考えるのは「今」じゃない。でも「知っておく」ことが大切
今回の調査で分かったのは、「建替えたほうがいい」と思っている人は少ないけれど、「得をするならやってもいい」と考える人は意外と多いということ。
でも、実際にはお金の問題や住民の年齢、思い入れなどさまざまな事情が絡んでいて、そう簡単には進められません。
だからこそ、「建替えか？修繕か？」を考えるための情報を早めに集めておくことが、とても大切なのではないでしょうか。
まずは「スマート建替」で、今のマンションの“将来像”を見てみる。そこから話し合いをスタートしてみるのも、良いきっかけになるかもしれませんね。
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